Изменения, внесенные в закон, регулирующий порядок осуществления долевого строительства вызвали немало вопросов у покупателей жилья в новостройках. Дело в том, что новая редакция Федерального закона от 30.12.04 №214-ФЗ предусматривает введение нового механизма сбора средств с дольщиков на счета эскроу. Такая система гарантий при участии банков гарантирует защиту от обмана собственников строящегося жилья, затягивания строительства и намеренного банкротства организаций.
Понятие эскроу счета.
Корректировки договора долевого участия привели к тому, что застройщики утратили право на самостоятельный сбор средств, необходимых для строительства жилых объектов.
Теперь деньги размещаются на спецсчетах в банковских организациях, а использование активов невозможно ни для кого из участников процедуры (ФКО, дольщик, застройщик).
Получить финансовые активы строительная компания вправе только после сдачи определенного этапа работ (корпус, очередь, дом).
При срыве строительства деньги подлежат возврату гражданам, принимавшим участие в совместном финансировании объекта. Формирование эскроу счета позволяет гарантировать завершение проекта.
Открытие спецсчета может осуществляться только уполномоченными ФКО, которые поименованы в общем списке на банке ЦБ РФ.
Загрузка…
Перезагрузить документ 
Открыть в новой вкладке Что собой представляет проектное финансирование первичного жилья?
Инициатор проводимых работ вправе выбрать один из доступных вариантов финансирования проекта.
Покупателям следует ознакомиться с условиями, предлагаемыми застройщиком, чтобы понять, в каких случаях они могут рассчитывать на гарантии.
Так, финансирование может осуществляться:
- Банковской организацией. Деньги предоставляются под конкретный объект с правом контроля за расходованием активов. Кредитное учреждение размещает финансовые активы, представленные по ДДУ, на счетах эскроу. Последний будет гарантировать недоступность денег для третьих лиц. Застройщик вправе расходовать средства только на цели, непосредственно связанные с мероприятиями по возведению здания. На оплату услуг персонала и организационные мероприятия допускается задействовать только 10% от суммы. Банк может установить условие по передаче средств траншами по завершении определенных этапов строительства.
- Девелопер. Группа компаний или крупная организация, заинтересованная в реализации проекта, вправе потребовать открытия спецсчета. При отказе от данной схемы жилье будет реализовываться только по ДКП после сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию. Данный способ очень рискованный и при получении предложения на подписание предварительного соглашения нужно максимально внимательно читать условия.
- ЖСК. Жилищно-строительный кооператив формируется из граждан, заинтересованных в строительстве объекта. Группа сама собирает средства и находит застройщика. Однако данный способ также не гарантирует окончательного результата.
Таким образом, корректировки федерального законодательства в части появления и обязательства использования счета эскроу позволили выработать максимально безопасный механизм покупки жилья в новостройке.
Особенно актуальна данная проблема для лиц, оформивших ипотеку.
Кто выбирает банк, как вернуть средства, размещенные на спецсчете?
Счета для аккумуляции средств участников долевого строительства открываются только в том банковском учреждении, которое готово взять на себя функцию финансирования новостройки.
Иных вариантов действующим законодательством не предусмотрено. Если гражданин не желает отдавать деньги конкретной ФКУ, то ему придется поменять объект, в котором предполагается приобрести жилплощадь.
Самостоятельное размещение средств невозможно, так как застройщик не сможет их легально получить.
Для возврата внесенной суммы нужны веские основания. Если запланированные проектом этапы соблюдаются, а сроки не нарушаются, то в качестве серьезной причины можно указать переуступку или цессию.
При невыполнении обязательств, взятых на себя застройщиком в рамках ДДУ, запускается механизм госгарантии. Возврат может осуществляться в сумме до 10 млн рублей.
Компенсация убытков осуществляется Агентством страхования вкладов. Указанная сумма вносится в текст договора, подписываемого дольщиками.
Если гражданин приобретает сразу несколько объектов в строящемся доме (по разным соглашениям), то возврат осуществляется по каждому из них.
Загрузка…
Привлечение средств на покупку жилья в рамках долевого строительства
Если жилплощадь приобретается семьей с двумя и более детьми, то в оплате работ может участвовать материнский капитал. Новых условий по использованию сертификата нет.
При получении согласия от ПФР средства переводятся на эскроу-счет. Данная операция допускается только после регистрации договора застройщиком (в Росреестре).
Эта мера позволяет не допустить двойную продажу квартир в новостройках. Чтобы проверить факт регистрации соглашения дольщику достаточно посетить официальный сайт Росреестра.
Многие граждане привлекают ипотечное кредитование для приобретения квартир. При этом право выбора ФКУ остается за дольщиком.
- Расприватизация квартиры в 2024 году
- Приватизация квартиры: какие нужны документы, до какого года бесплатно
- Земля многодетным семьям в 2024 — 2025 годах: изменения и возможности
- Программа льготная ипотека на Дальнем Востоке
- Налог за квартиру по завещанию
- Помощь молодой семье от государства
Последние новости: почему продолжается реализация жилья по старым ДДУ?
В настоящее время отрабатывается правоприменительная практика по новым нормам законодательства. Переходный период предполагает ряд исключений из действующих правил.
Так, часть проектов может по-прежнему реализоваться по старым договорам. То есть для завершения работ не потребуется открывать счета эскроу.
Это касается компаний, которые достигли 30% от готовности объекта или реализовали 10% квартир.
Таким организациям выдается документ с заключением о соответствии критериям, подтверждающий возможность завершения строительства по ранее действовавшей схеме.
Компаниям выделено 3 месяца для получения соответствующих заключений.
Сбербанк снижает ставку на ипотеку при использовании счета эскроу.
Если квартиры покупают в новостройках семьи с детьми, то на период строительства ипотека будет под 1%. При условии, использования эскроу счетов.
Другим категориям граждан доступна ипотека под 4% на стадии строительства, при использовании эскроу счетов. После завершения строительства ставка ипотечных кредитов повышается.
С 1 октября 2019 Сбербанк снизил ипотечные ставки на 0,3%.
Заключение.
Таким образом, новая редакция 214-ФЗ вводит механизм защиты от мошенничества и недобросовестного исполнения обязательств со стороны застройщиков.
Дольщики получили максимально эффективный инструмент для приобретения квартир в объектах первичной недвижимости — счета эскроу.
Они могут открываться только в тех банках, которые присутствуют в списке ЦБ РФ и согласны на финансирование конкретной новостройки.
Окончила бакалавриат Государственного Университета Управления г.Москва в 2000 году - специализация "Менеджмент".
Магистратура ГУУ в 2002г. - специализация "Юриспруденция".
