Права детей в России строго защищаются государственными службами. По закону несовершеннолетние ограничены в правах до достижения 18 лет, поэтому юридические вопросы за них решают законные представители (родители, опекуны и пр.). Продажа квартиры с ребенком в 2023 характеризуется своими особенностями. При этом, учитывается, является несовершеннолетний собственником объекта недвижимости или просто в нем зарегистрирован.
Если несовершеннолетний является собственником
В соответствии с законодательством (ст. 26 ГК РФ) ребенок считается частично (с 6 до 14 лет) и ограниченно (с 14 до 18 лет) дееспособным.
Соответственно до наступления совершеннолетия за их действия отвечают родители. При этом, органы опеки следят за соблюдением прав и интересов ребенка.
Особенности сделок, в которых участвует несовершеннолетний, регулируются семейным, гражданским и жилищным законодательством.
Продажа квартир через опеку осуществляется в обязательном порядке, если ребенок является владельцем объекта недвижимости или собственником доли.
Представители государственной службы должны проследить за тем, чтобы сделка не нарушила имущественные права несовершеннолетнего.
Если ребенок старше 14 лет, то он сам имеет право расписаться во всех бумагах, но с письменного разрешения родителей, если младше – за него это делают законные представители.
Но сделка будет признана недействительной в случае, когда отсутствует согласие органов опеки.
Государственные служащие могут потребовать, чтобы взамен проданного объекта недвижимости был приобретен равнозначный.
Если несовершеннолетний проживает в другой квартире или имеет еще собственность, то покупать новую недвижимость не обязательно.
Однако, доход, полученный от сделки, должен быть внесен на личный счет ребенка в финансовой организации.
Документы на приобретение новой собственности несовершеннолетнему могут понадобиться в следующих случаях:
- переезд в другой город или страну;
- покупка строящегося жилья (готовность должна быть не меньше половины);
- деньги от продажи будут направлены на лечение несовершеннолетнего;
- ребенку требуется проживание в специализированном учреждении и др.
Каждый случай считается уникальным и рассматривается представителями органов опеки в индивидуальном порядке.
Основания для продажи квартиры не для улучшения жилищных условий должны подтверждаться документально.
При сделках с недвижимостью, при приобретении которой использовался материнский капитал, требуется согласие ООП, так как обязательным является выделение доли на каждого несовершеннолетнего.
Если в квартире прописан несовершеннолетний
Встречается, когда несовершеннолетний просто зарегистрирован в доме, но не имеет права собственности.
В таком случае получать согласия органов опеки для совершения сделки не понадобится. Но перед продажей квартиры несовершеннолетнего понадобится снять с регистрации, что имеет определенные сложности.
Чтобы выписать ребенка из объекта недвижимости, его требуется прописать в другом месте.
Соответственно, в паспортный стол понадобится представить:
- удостоверение личности ребенка и родителей;
- техпаспорт на новый объект недвижимости;
- заявление;
- лист убытия.
Представители ФМС не выпишут ребенка из квартиры, если не будет предоставлено другое жилье, поэтому недвижимость будет обременена.
Если над совершеннолетним установлена опека, продажа квартиры с ребенком, даже если он только зарегистрирован, возможна лишь после согласования с инспекторами ООП.
Госслужащие могут запретить сделку, когда она нарушает права или интересы несовершеннолетнего.
Заявление в отдел опеки на продажу квартиры
Заявление в опеку на продажу собственности содержит следующую информацию:
- наименование организации, куда подается ходатайство;
- сведения о родителях и несовершеннолетнем;
- условия сделки;
- просьба о выдаче разрешения;
- действия законных представителей после продажи, подтверждающие соблюдение прав ребенка;
- приложения.
Помимо заявления понадобится представить следующие документы:
- паспорта, свидетельство о рождении детей;
- документы, подтверждающие право собственности (договор дарения, купли-продажи и др.);
- выписка из Росреестра;
- справка о стоимости недвижимости;
- разрешение на сделку от обоих родителей, даже если они не проживают вместе;
- договор на приобретение нового жилья и пр.
Перечень документов считается типовым. Сотрудники органов опеки могут попросить дополнительные бумаги, касающиеся сделки.
Инспектор запретит продажу квартиры в следующих случаях:
- в результате сделки жилищные условия несовершеннолетнего ухудшатся;
- в новой квартире отсутствует возможность регистрации;
- ребенок не успел вступить в право наследования объекта недвижимости;
- покупается жилье на этапе котлована;
- квартира, приобретаемая взамен проданной, находится в аварийном здании, в ней отсутствуют коммуникации и пр.
Срок рассмотрения заявления
Заявление с документами рассматривается сотрудниками ООП в течение 14 дней. Срок может быть продлен, но не должен превышать месяц.
Если ребенок старше 14 лет, то он должен посетить опеку вместе с родителями. Разрешение на сделку с недвижимостью действует в течение 30 дней.
В период рассмотрения документов сотрудники опеки могут запросить дополнительные документы, вызвать родителей на дополнительное собеседование, посетить объекты недвижимости.
В случае, когда сделка заключена без разрешения ООП, то она может быть признана недействительной по инициативе прокуратуры или других заинтересованных лиц.
- Как получить жилье участнику СВО в 2025 году
- Расприватизация квартиры в 2024 году
- Приватизация квартиры: какие нужны документы, до какого года бесплатно
Заключение
Имущественные права несовершеннолетних защищены законодательными актами. Поэтому сделку по продаже собственности ребенка невозможно заключить без разрешения от государственных служащих.
Инспекторы отдела опеки проведут тщательную проверку, и дадут согласие, если не выявят нарушений.
Окончила бакалавриат Государственного Университета Управления г.Москва в 2000 году - специализация "Менеджмент".
Магистратура ГУУ в 2002г. - специализация "Юриспруденция".
